自9月30日全面取消限购以来，广州楼市新政满月，并交出了一张亮眼“成绩单”：从数据上看，一、二手房成交量分别创下近期新高，从市场反馈上看更出现了刚需积极入市、二手房议价空间缩窄等积极变化。
数据的背后是市场信心的修复，也是广州房地产市场企稳的开始。对于后市，业内人士分析指出，政策利好之下广州楼市年底行情可期，在置业成本明显降低的情况下，刚需群体置业窗口到来。
数据
“银十”之后成交维持高位
十四年来首个不限购的“银十”，拉开了广州楼市止跌回稳的序幕。“十一”期间，广州各大项目营销中心频频出现门庭若市的局面，甚至有少数项目出现了久违的摇号，其后热度虽然有所回落，但成交仍持续处于高位。
新房
新政以来(9月30日—10月27日)，广州全市新建商品房网签108.32万平方米。比去年同期的81.24万平方米，增加了33.3%，环比9月全月商品房网签74.43万平方米增加45.5%。其中住宅成交94.65万平方米，比去年同期的68.89万平方米增加了37.4%，环比9月全月住宅网签56.03万平方米增长68.9%。
——广州市住建局最新披露数据
10月截至27日，全市累计网签8642套，已创下去年3月份以来的新高。
——阳光家缘数据
二手房
同期二手楼市网签量创出高峰。10月前4周累计二手住宅网签宗数已超过9000宗，平均2400多宗/周。其中，黄金周后一周的成交量达到3120宗，创下近19个月新高，此后2841宗、2687宗的周成交量也是一年来的周成交量高位。
——广州市房地产中介协会数据
新房 吸引刚需入场
近期，从销量来看，区位、品质、价格等各方面综合性强的高性价比产品备受追捧。根据刚刚发布的《2024广州市房地产市场研究报告》，总价段在500万元以下的产品市场成交占比超过75%，可见刚需刚改需求的积极入市对广州楼市至关重要，这也正是过去这一个月市场的可喜变化。
据克而瑞公布的10月1日~15日广州一手楼盘网签数据，从成交套数来看，前十榜单之中除一个项目之外，均属刚需、刚改项目。而从一贯由高端产品占据的成交金额排行榜来看，总价在500万元以下的刚需及刚改项目占据了其中四席。在业内人士看来，这正是广州楼市从此前点状热销走向整体企稳的重要标志。
“联络客人的成功率变高了，成交的意愿也变强了。”在位于老黄埔片区的刚需大盘万科黄埔新城，一位置业顾问告诉记者，在新政之后的第一周，日均来访量均为150~200组，随后虽然有所下降，但仍然处于高位。“对比新政之前的普通周末，来访量提升了约50%。”
除了政策利好推动需求入市之外，还有一个重要原因则是激烈的市场竞争之下，广州楼市产品号召力快速提升，使得置业者能以较高的性价比实现良好的居住体验。“广州新房实用率和配套让我大受震撼!”刚入职广州某公司的小何说，“没想到300万元的总价，可以在广州的核心区买到一套小三房!”他惊喜地表示，虽然是70多平方米的小户型，但空间感足够，而且周边教育、医疗配套完善，基本上一步到位。
二手房 议价空间缩窄
记者走访市场了解到，目前大部分业主看好新政利好之下出现的“上行”行情，希望趁着利好刺激出现的交易时机加快卖房。与此同时，也有部分出售意愿不太强或想等待更理想价格卖房的业主，出现涨价的冲动。各区当中，多次出现成交逆势上升的海珠，业主心态转强的现象相对明显。合富大数据显示，“十一”黄金周海珠二手楼市新增挂牌放售的降价房源数量锐减。而新增挂牌放售的涨价房源数量继续小幅增长。二手房业主涨价的冲动，主要源于“十一”黄金周期间及之后一、二手楼市表现出的人气高涨。
而在一些热点板块，一个月上调价格几十万元的房源也不少。以广钢新城为例，9月该片区中海花湾壹号一套建筑面积81.67平方米的3房，以255万元放售。近日，该套房源挂牌价涨到270万元。作为广州二手房市场的风向标，珠江新城片区也同样出现了议价空间缩窄的现象。以标杆项目嘉裕公馆为例，贝壳成交数据显示。进入10月后该项目的平均成交价格重回15万元/平方米以上，距离9月出现的价格低点回升幅度超过20%。
此外，贝壳找房的数据显示，10月涨价房源超过3600套，比9月上涨23%;降价房源超4.5万套，比上月只增长了1.5%。持续升温的行情叠加新政利好，开始改变二手房业主对后市的预期。
业内观察 四季度或全年最佳
“国庆期间确实卖得还不错，但业内人士比较担心的是政策效果。”部分开发商透露，随着“银十”接近尾声，来访的热度也有所下降，这也让刚刚体验了一把市场“火热”的团队有所顾虑。
对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，“银十”本就是楼市的重要营销节点，同时叠加了全面取消限购等新政对需求的释放，使得成交创出新高，但若一直维持这种“大卖”状态，不仅不符合常态，也不利于市场的健康。“合理的预期十分重要，实际上广州的新房市场成交规模6000套已经合格，7000套已经表现较为优秀了。”
相比一手房市场，二手房市场的行情似乎显得更加稳定。贝壳平台的数据显示，黄金周后每周带看人数依然稳定超过2万人，相比8—9月每周1.6万—1.7万人看房，人气涨幅在20%以上。业内人士表示，带看量保持稳定，也意味着二手房市场情绪依然很高，行情可能延续到11月甚至12月。
对于后续的市场，肖文晓表示对四季度成交较为乐观。“一方面市场信心已经明显修复，另一方面政策储备箱内还有存量房收购等政策，同时年底开发商也还有一波大规模营销，四季度将有望成为今年成交表现最好的季度。”除此之外，二手房的成交高峰所释放出的部分置换需求，有望在接下来的第四季度进入一手房市场，进一步对新房形成托底效应，加快量价企稳。
置业建议：优选大品牌现房
“无论是从政策、市场，还是置业成本上看，我都认为目前已经处于底部区域。”肖文晓在接受本报记者采访时指出，在政策层面上已经明确释放了“止跌回稳”的信号，而面对新政利好，市场给予的反弹程度也显著超过了去年9月、今年4月。与此同时，对于购房者而言，首付比例、贷款利率等均处于历史较低位。“市场处于底部区域这一点目前是比较明确的，因此对于普通的购房者来说，从居住角度而言目前是不错的上车时机。”
特别值得一提的是，肖文晓还建议道，随着楼市回归居住需求，置业者的关注焦点应该更多转移到持有环节，例如物业服务、售后等环节。“尤其是刚需群体，未来可能还有置换的可能性，可以优选大品牌开发商的现房项目。”肖文晓表示，这样可以避免交楼风险，同时未来二手房流通起来也更容易。
二手房方面，合富研究院高级分析师梁燕明表示，从10月二手楼市周成交数据来看，黄金周后第一周有个冲高的过程，是积压需求的释放过程，其后数据虽有回落，但依然是年内的高位。市场目前处于复苏博弈的波动阶段。在置换端，相比9月中旬，放售业主们的心态已经出现明显变化，议价空间已经缩小不少，是较好的售出时机;而在置业端，建议业主们还是要根据市场成交价格合理定价，不要盲目追高。
